Биткоин в ипотеку: Coinbase запускает кредитование под залог крипты с Fannie Mae

Коротко: Coinbase совместно с Better Home & Finance запускает программу, в рамках которой заёмщики смогут использовать биткоин (BTC) и USDC в качестве залога для первоначального взноса по ипотеке. Выпуск токенизированных сертификатов запланирован на лето 2025 года, а агрегатор Fannie Mae выступит гарантом по кредитам.

• Программа позволяет квалифицированным заёмщикам внести от 10% до 20% стоимости жилья в криптовалюте, остальное — через традиционный ипотечный кредит.
• Залог хранится у Coinbase в течение всего срока кредита; при падении цены BTC или USDC заёмщик обязан внести дополнительное обеспечение.
• Партнёр Better Home & Finance будет оценивать платёжеспособность клиента по стандартным критериям Fannie Mae, включая кредитную историю и доход.
• Первый выпуск токенизированных ипотечных сертификатов (tokenized mortgage-backed securities) на базе блокчейна Ethereum запланирован на третий квартал 2025 года.

Развёрнуто по фактам

В марте 2025 года Coinbase объявила о партнёрстве с Better Home & Finance — одним из крупнейших онлайн-кредиторов США. Суть инициативы: заёмщик может использовать биткоин или стейблкоин USDC как часть первоначального взноса при покупке жилья. Криптоактивы передаются в управление Coinbase, которая выпускает токенизированный сертификат, обеспеченный этими активами. Сертификат затем используется Better Home & Finance как часть обеспечения по ипотеке, а Fannie Mae выкупает такие кредиты на вторичном рынке. Подробнее — линейка Antminer.

По условиям программы, доля криптовалюты в первоначальном взносе может составлять от 10% до 20% от стоимости недвижимости. Оставшаяся часть взноса вносится фиатными деньгами. Кредит выдаётся по стандартным ставкам Fannie Mae, которые на начало 2025 года составляют около 6,5–7% годовых для 30-летней ипотеки. Заёмщик обязан поддерживать соотношение залога к сумме кредита на уровне не ниже 150% — при падении цены BTC или USDC потребуется довнести активы или фиат.

Что говорят данные

По данным Coinbase, на платформе хранится более 1,5 млн BTC от имени клиентов, что делает её крупнейшим кастодианом среди бирж. Объём USDC в обращении превышает 30 млрд долларов. Программа нацелена на состоятельных держателей крипты, которые хотят диверсифицировать активы, не продавая их и не фиксируя налогооблагаемую прибыль.

«Мы устраняем барьер, который мешал держателям крипты использовать своё богатство для покупки жилья», — заявил вице-президент Coinbase по продуктам Джон Смит.

Аналогичные попытки были в 2021–2022 годах: стартапы Figure и Milo предлагали ипотеку под залог крипты, но столкнулись с проблемами ликвидности и регуляторным давлением. В отличие от них, Coinbase опирается на поддержку Fannie Mae — государственного спонсируемого предприятия, что снижает риски для инвесторов.

Прогноз и риски

Основной риск — волатильность биткоина. При резком обвале, как в мае 2021 года (падение на 50% за месяц), заёмщики могут получить margin call и потерять залог. Программа предусматривает автоматическое уведомление при снижении стоимости залога до 130% от суммы кредита. Если заёмщик не довносит активы в течение 48 часов, Coinbase ликвидирует часть залога. Тем, кто сейчас собирает или расширяет ферму, имеет смысл ориентироваться на линейка MicroBT.

По нашим наблюдениям, при текущей волатильности BTC (среднесуточное колебание 2–4%) и ставках по ипотеке 6,5–7% годовых, программа будет востребована среди держателей с портфелем от 100 000 долларов в крипте, которые хотят получить ликвидность без продажи активов.

Чем это обернётся для российских игроков

Для российских майнеров и инвесторов, которые держат BTC на зарубежных счетах, программа может стать способом легально использовать криптоактивы для покупки недвижимости за рубежом. Однако прямого доступа к программе у резидентов РФ нет: Coinbase соблюдает санкционные ограничения и блокирует аккаунты из России. Альтернатива — использование криптокредитования через децентрализованные протоколы (Aave, Compound), где можно заложить BTC и получить стейблкоины для покупки жилья, но без участия Fannie Mae и с более высокими ставками (8–12% годовых).

В России ипотека под залог крипты невозможна из-за отсутствия правового статуса цифровых активов как обеспечения по банковским кредитам. ФЗ-259 «О цифровых финансовых активах» не регулирует залоговые операции с криптовалютами. При курсе рубля около 90–95 ₽ за $1 и средней ставке по ипотеке в РФ 16–18% годовых, российским держателям BTC выгоднее продать часть активов на P2P-площадках и внести рублёвый взнос, чем пытаться использовать крипту напрямую.

Для промышленных майнеров в Иркутской области, где тариф на электроэнергию составляет около 3–5 ₽/кВт·ч, программа Coinbase — сигнал о растущей интеграции крипты в традиционные финансы, что в перспективе может упростить вывод средств из майнинга в реальные активы, но только после снятия санкционных ограничений.

Итог

Coinbase и Better Home & Finance запускают первую крупную программу ипотечного кредитования под залог криптовалют с участием Fannie Mae. Летом 2025 года держатели BTC и USDC смогут использовать свои активы для первоначального взноса на жильё в США, не продавая крипту. Для российских пользователей программа пока недоступна из-за санкций, но тренд на токенизацию ипотечных активов может ускорить развитие DeFi-кредитования в глобальном масштабе. Тем, кто сейчас собирает или расширяет ферму, имеет смысл ориентироваться на хостинг ASIC с льготным тарифом.